2025 토지거래 허가제가 다시 강화되면서 부동산 시장이 크게 출렁이고 있습니다. 2024년 정부는 강남 일부 지역의 토지거래허가구역(토허제) 를 해제했지만, 이후 집값이 빠르게 오르면서 불과 1년 만에 다시 규제를 강화했는데요. 2025년부터 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고, 아파트까지 허가 대상에 포함되었습니다. 이렇게 규제가 반복되면서 시장의 혼란도 커지고 있습니다. 그렇다면 2025 토지거래 허가제는 어떤 내용인지, 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아보겠습니다.
토지거래 허가제
토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 유지하기 위해 정부가 시행하는 규제 제도입니다. 정부는 일정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 해당 구역 내에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 경우 관할 구청장의 사전 허가를 받도록 규정하고 있습니다.
이 제도는 일정 면적 이상의 부동산 거래를 제한하는 방식으로 운영됩니다. 주거지역에서는 18㎡(약 5.4평) 이상의 토지가, 상업지역에서는 20㎡(약 6평) 이상의 토지가 허가 대상에 포함됩니다. 또한 2025 토지거래 허가제 에서는 아파트와 같은 주택 거래까지 허가 대상에 포함되면서 규제가 한층 강화되었습니다.
허가 없이 거래를 진행하면 계약 자체가 무효가 될 수 있으며, 위반 시 과태료가 부과되거나 취소 처분을 받을 수도 있습니다. 이러한 규제는 부동산 시장 과열을 막고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위한 정책적 도구로 활용되고 있습니다. 다만, 토지거래허가제가 적용되는 지역에서는 매매 절차가 까다로워지고 거래량이 감소하는 부작용도 나타날 수 있습니다.
2025 토지거래 허가제 주요 내용
2025년 3월부터 시행되는 토지거래허가제는 기존보다 강력한 규제를 포함하고 있습니다. 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 전역이 허가구역으로 지정되었으며, 기존의 토지 거래 규제뿐만 아니라 아파트와 분양권 거래까지 허가 대상에 포함되었습니다. 또한, 실거주 의무가 강화되어 투자 목적의 거래가 더욱 어려워졌습니다.
강남 4구 전역 규제 확대
2024년 1월, 강남·송파구 일부 지역(291개 단지)이 허가구역에서 해제된 이후 3개월 만에 아파트값이 평균 4.5% 상승했습니다. 이에 정부는 2025년 3월부터 강남 4구 전체를 다시 허가구역으로 지정하며, 규제 대상을 기존보다 대폭 확대했습니다. 이번 조치로 약 2,200개 단지(40만 가구)가 직접적인 영향을 받게 됩니다. 시장 과열이 지속될 경우, 인근 지역(마포·성동·강동구 등)도 추가로 지정하는 방안을 검토하고 있습니다.
실거주 의무 강화
이전까지는 토지를 매입할 경우 일정 면적 이상일 때만 구청장의 허가를 받으면 되었으며, 주택 매매는 상대적으로 자유로웠습니다. 그러나 2025년부터는 주택 거래도 허가 대상에 포함되었으며, 허가를 받은 경우 2년 동안 실거주 의무가 부과됩니다. 즉, 투자 목적으로 매입한 후 바로 되파는 ‘단기 전매’는 물론이고, 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’도 사실상 불가능해집니다.
이 규제는 다주택자의 추가 매수를 어렵게 만들고, 실거주 목적의 수요자 중심으로 시장이 재편되도록 유도하는 것이 목적입니다. 이에 따라 강남 4구에서 단기 투자 목적으로 접근했던 매수세는 크게 위축될 가능성이 높습니다.
분양권 거래까지 허가 대상 포함
기존 토지거래허가제는 토지 거래에만 적용되었으며, 아파트나 분양권 거래는 허가 대상이 아니었습니다. 하지만 이번 조치에서는 분양권 거래도 허가 대상에 포함되었습니다. 즉, 신규 분양 아파트의 경우 분양권을 사고팔 때도 구청장의 허가를 받아야 하며, 실거주 요건을 충족해야 합니다.
특히 강남 4구에는 대규모 재건축·재개발 단지가 다수 존재하는데, 이번 규제는 이러한 재건축 단지의 분양권 전매를 원천적으로 차단하는 역할을 하게 됩니다. 이로 인해 강남 주요 재건축 단지의 거래량이 급감할 것으로 예상되며, 매수자들의 접근이 더욱 어려워질 전망입니다.
이번 2025 토지거래 허가제는 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 목표로 하지만, 거래 절벽과 공급 위축 등의 부작용도 우려됩니다. 정부는 6개월 후 시장 상황을 점검하고 추가 조치를 검토할 계획입니다.
해제 후 3개월 만에 재지정된 배경
2024년 12월, 서울시는 강남구와 송파구의 아파트 291곳을 토지거래허가구역에서 해제했습니다. 그러나 해제 이후 3개월 만에 강남 4구(강남·서초·송파·용산구) 아파트 가격이 평균 4.5% 상승했습니다. 이러한 급등세를 억제하기 위해 정부는 2025년 3월 19일, 강남 4구 전역을 다시 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
해제 이후 강남권 아파트 가격은 빠르게 상승했습니다. 특히, 강남구는 2025년 2월 셋째 주 0.38% 상승을 시작으로, 이후 0.46%, 0.46%, 0.90%의 주간 상승률을 기록했습니다. 송파구 역시 2월 셋째 주 0.29% 상승을 시작으로, 0.58%, 0.70%, 0.89%의 주간 상승률을 보였습니다.
이러한 가격 상승은 서울 전체 아파트 시장에도 영향을 미쳤습니다. 2025년 3월 둘째 주 기준, 서울 아파트 매매가격지수는 0.26% 상승했습니다.
이처럼 토지거래허가구역 해제 이후 강남 4구의 아파트 가격이 급등하자, 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 해당 지역을 다시 토지거래허가구역으로 지정하게 되었습니다.
2024 vs 2025 토지거래 허가제
2024년 1월 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 일부 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하였습니다. 이 당시에 아파트는 규제 대상이 아니었으며, 일정 면적 이상의 토지 거래 시에만 구청의 허가가 필요했습니다.
2024년 12월 서울시는 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 중 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 일부 지역의 토지거래허가구역(토허제)을 해제하였습니다. 이후 3개월만에 강남 4구의 아파트 가격이 평균 4.5% 상승하며 다시 과열 조짐을 보이자 서울시는 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 전역을 토지거래 허가지역으로 지정하고 규제를 대폭 강화하였습니다. 이번 조치로 약 2200개 단지, 40만 가구가 영향을 받게 되었습니다..
2025 토지거래 허가제는 일정 면적 이상의 토지뿐만 아니라 아파트 및 분양권까지 포함되었습니다. 또한, 실거주 의무가 도입되면서 허가받은 주택은 2년 동안 반드시 실거주해야 합니다. 분양권 거래도 규제 대상에 포함되어, 신규 분양 아파트 역시 허가 없이 매매할 수 없게 되는 강력한 조치 입니다.
2025 토지거래 허가제 실행에 따른 부작용
이번 규제는 투기 수요를 차단하고 부동산 시장 안정을 목표로 내세웠습니다. 하지만 거래 위축, 주택 공급 감소, 전세시장 불안 등 부작용이 불가피할 것으로 예상됩니다. 단순한 규제 강화 만으로 시장을 통제하는 것은 오히려 문제를 심화시킬 가능성이 큽니다.
부동산 거래 위축으로 인한 가격 조정 가능성
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 매매할 때 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 절차가 추가되면서 거래 속도가 둔화되고, 매수·매도자 간의 거래 성사가 어려워질 가능성이 큽니다. 특히 실수요자들조차 복잡한 절차와 불확실성을 이유로 매수를 망설이게 되면서 시장의 유동성이 크게 감소할 전망입니다.
거래 위축은 부동산 시장 경직화로 이어질 수 있습니다. 주택 가격은 거래량과 밀접한 관계가 있기 때문에, 거래가 급감하면 가격 조정이 왜곡될 우려가 있습니다. 정부는 투기 방지를 위한 규제 강화와 함께 실수요자의 정상적인 거래를 보장할 수 있도록 허가 절차를 간소화하는 방안을 병행해야 합니다.
주택 공급 감소와 시장 왜곡 위험
이번 2025 토지거래 허가제로 인해 재건축·재개발 사업이 위축될 가능성이 높아졌습니다. 분양권 거래까지 규제 대상에 포함되면서 정비사업 초기 단계에서부터 투자자들의 참여가 어려워졌고, 이에 따라 사업 추진 속도가 느려질 수밖에 없습니다. 특히 강남 4구는 서울 내 주요 주택 공급원이므로, 공급 위축이 장기적으로 가격 상승을 초래할 가능성이 있습니다.
공급 감소는 주택 시장 불균형을 심화시킬 수 있습니다. 단기적으로는 거래 둔화로 인해 가격 상승이 억제될 수 있지만, 장기적으로는 신규 공급이 줄어들면서 수요 대비 공급 부족 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 정부는 재건축·재개발 규제를 완화하고, 주택 공급 촉진을 위한 보완책을 마련할 필요가 있습니다.
전세시장 불안정과 세입자 부담 증가
2025년 토지거래 허가제로 갭투자가 차단되면서 전세 매물 공급이 줄어들 가능성이 큽니다. 특히 강남 4구는 학군과 직주근접성으로 인해 전세 수요가 꾸준한 지역이지만, 매물이 부족해지면 가격 급등이 불가피할 수 있습니다.
전세난이 심화되면 서민과 중산층의 주거비 부담이 증가하고, 월세 전환이 가속화되면서 가계 부담이 더욱 커질 것입니다. 전세 수급 불균형은 다시 매매시장으로 수요를 몰리게 해 집값 상승을 부추길 가능성도 있습니다. 이를 방지하려면 정부는 임대주택 공급 확대와 세입자 보호 정책을 병행해야 합니다.
과연 부동산 안정화 대책이 될 수 있을까?
2025 토지거래 허가제가 다시 시행되면서 부동산 시장이 다시 한번 큰 변화를 맞이하게 됐습니다. 단기적으로는 집값 상승을 억제하는 효과가 있을 수 있지만, 장기적으로는 공급 부족과 시장 왜곡을 초래할 가능성이 큽니다. 특히 거래를 어렵게 만드는 규제만으로는 근본적인 문제를 해결하기 어렵다는 점에서 우려가 나옵니다.
부동산 시장이 안정되려면 단순한 규제 강화만으로는 부족합니다. 공급 확대, 전세시장 안정, 금융정책 등 종합적인 대책이 뒷받침되어야 합니다. 그렇지 않다면 이번 규제도 과거의 부동산 정책들처럼 오히려 장기적인 집값 상승을 부추기는 결과를 낳을 수 있습니다.
앞으로 정부가 추가로 내놓을 대책과 시장의 반응을 면밀히 지켜봐야 합니다. 단기적인 효과에만 의존할 것이 아니라, 실수요자와 시장의 균형을 맞출 수 있는 실효성 있는 정책이 나올 수 있을지 주목해야겠습니다.
